Hướng dẫn cách tính thuế cho thuê nhà

[tintuc]

Hướng dẫn cách tính thuế cho thuê nhà như: Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà, cách tính thuế TNCN cho thuê nhà. Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà? Phương pháp tính thuế cho thuê nhà? www.buingockhanh.com xin giải đáp các vướng mắc đó.

Cá nhân cho Thuê tài sản gồm những Tài sản gì:

Theo điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định Phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản:

"Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm:

- Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú;

- Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển;

- Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ."

Theo Công văn 15335/CT-TTHT ngày 05/04/2019 của Cục thuế TP Hà Nội: "Căn cứ quy định trên, Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau: Trường hợp Công ty thuê tài sản (xe ô tô) của ông Y là cá nhân không kinh doanh với số tiền trên 100 triệu đồng/ năm mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế GTGT, thuế TNCN) và Công ty nộp thuế thay cho cá nhân thì được tính vào chi phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân.

Như vậy: Công ty liên hệ với Chi cục Thuế nơi cá nhân có tài sản cho thuê để kê khai, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản theo quy định."

---------------------------------------------------------------------------------------------

Chi tiết cách tính thuế cho thuê nhà theo mức doanh thu cụ thể như sau:

- Có 2 trường hợp là: Tổng doanh thu dưới 100tr/năm hoặc trên 100tr/năm.

vTH1: Nếu dưới 100tr/năm thì được miễn thuế.

v  TH2: Nếu trên 100tr/năm thì phải nộp 3 loại thuế là: Thuế môn bài, thuế GTGT, thuế TNCN.

 

hình ảnh minh họa

 

1. Nếu Tổng doanh thu cho thuê nhà dưới 100 triệu/năm

a.  Cách tính thuế GTGT và TNCN phải nộp cho thuê nhà:

Theo Điều 1 Thông tư 119/2014/TT-BTC quy định: "Hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê thuộc đối tượng phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và nộp thuế môn bài theo thông báo của cơ quan thuế.

- Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng số tiền cho thuê trong năm thu được từ 100 trăm triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và cơ quan thuế không thực hiện cấp hóa đơn lẻ đối với trường hợp này”

Theo Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản:

"b) Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.

- Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch."

Ví dụ 1:

- Ông Trần Văn A ký hợp đồng cho thuê nhà trong 02 năm - tính theo 12 tháng liên tục - với thời gian cho thuê là từ tháng 10/2019 đến hết tháng 9/2021, tiền thuê là 10 triệu đồng/tháng và được trả 1 lần.

Như vậy: Doanh thu tính thuế và thuế phải nộp đối với doanh thu trả tiền một lần từ hoạt động cho thuê nhà của ông A xác định như sau:

Năm 2019: ông A cho thuê nhà 03 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12) với doanh thu cho thuê là: 03 tháng x 10 triệu đồng = 30 triệu đồng (< 100 triệu đồng).

Như vậy: Năm 2019 ông A không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2020: ông A cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là: 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng (> 100 triệu đồng).

Như vậy: Năm 2020 ông A phải nộp thuế GTGT và TNCN.

Năm 2021: ông A cho thuê nhà 09 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 9), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là: 09 tháng x 10 triệu đồng = 90 triệu đồng (< 100 triệu đồng).

Như vậy: Năm 2021 ông A không phải nộp thuế GTGT và TNCN.

Sau khi xác định doanh thu tính thuế của từng năm thì ông A thực hiện khai thuế một lần với doanh thu trả tiền một lần là 180 triệu đồng, doanh thu phát sinh số thuế phải nộp là 120 triệu đồng và số thuế phải nộp một lần cho cả hợp đồng là 12 triệu đồng (120 triệu đồng x (5% + 5%)).

b.  Cách tính lệ phí môn bài phải nộp:

Theo Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP và điều 3 Thông tư 302/2016/TT-BTC quy định:

"Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm: Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.

- Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống. Mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình được miễn lệ phí môn bài là tổng doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân."

KẾT LUẬN

- Nếu cá nhân cho thuê nhà mà có Doanh thu 100 triệu/ năm trở xuống thì sẽ: KHÔNG phải nộp thuế Môn bài, TNCN, GTGT.

Doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ để đưa vào chi phí:

- Hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (Từ ngày 1/7/2015 thì không bắt buộc phải công chứng, Theo văn bản số 4528/TCT-PC ngày 02/11/2015 của Tổng cục Thuế).

- Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà (Không nhất thiết phải chuyển khoản cũng được theo điểm 2.4 khoản 2 điều 4 Thông tư 96, vì không có hóa đơn).

 -------------------------------------------------------------------------

2. Nếu Tổng doanh thu cho thuê nhà từ 100 triệu/năm trở lên:

2.1. Ai là người đi nộp thuế?

Theo Công văn 2994/TCT-TNCN ngày 24/7/2015 của Tổng cục thuế:

"2. Đối với cá nhân cho thuê tài sản:

- Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế,

- hoặc Bên thuê tài sản khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng có thoả thuận bên thuê là người nộp thuế.

NHƯ VẬY: Cá nhân cho thuê nhà hoặc Doanh nghiệp thuê nhà đều có quyền kê khai và nộp thuế (Việc này sẽ được thể hiện rõ trên hợp đồng thuê tài sản)

2.2. Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà > 100tr/năm:

a.  Thuế môn bài:

Doanh thu bình quân năm	Mức phí môn bài cả năm
Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm	1.000.000 đồng/năm
Doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm	500.000 đồng/năm
Doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm	300.000 đồng/năm.

 

- Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.

v  Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.

v  Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.

- Trường hợp hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì nộp lệ phí môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân.

v  Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì chỉ nộp lệ phí môn bài của một năm.

(Căn cứ theo Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC)

b.      Thuế GTGT và TNCN:

Theo điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định: "Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

- Doanh thu tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế GTGT và thuế TNCN xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Cách xác định số thuế phải nộp:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%

Như vậy:

- Nếu Tổng doanh thu cho thuê nhà > 100tr/năm thì cá nhân cho thuê nhà phải nộp:

Tổng thuế phải nộp = (Doanh thu X 10%) + Phí môn bài

 

Ví dụ 2:

Công ty cổ phần Phát triển SJK Việt Nam thuê nhà của Ông Trần Văn A thời gian từ 1/1/2020 đến 31/12/2020, giá thuê là 11.250.000vnđ/1 tháng chưa bao gồm thuế. Thanh toán 6 tháng 1 lần, tổng số tiền phải thanh toán cho lần thanh toán là: 67.500.000đ. Bên thuê sẽ chịu các khoản khoản thuế phát sinh.

Cách tính thuế cho thuê nhà năm 2020 như sau:

-        Thuế môn bài = 300.000 (Mức doanh thu trên 100tr đến 300tr/ năm)

-        Cách tính thuế GTGT + TNCN phải nộp:

Theo Công văn 3822/TCT-DNL ngày 22/08/2016 của Tổng cục thuế:

"Căn cứ quy định nêu trên, doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản thuộc diện chịu thuế là doanh thu đã bao gồm thuế. Trường hợp Công ty TM&XNK Viettel ký hợp đồng thuê tài sản của các cá nhân, trong hợp đồng quy định giá thuê chưa bao gồm thuế và Công ty chịu trách nhiệm nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì Công ty xác định doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN bằng (=) doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản chia cho (:) 0.9."

Cách tính thuế GTGT phải nộp:

- Theo quy định trên: Doanh thu tính thuế GTGT là doanh thu bao gồm thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Và vì trên hợp đồng thể hiện là bên thuê sẽ chịu các khoản thuế nên:

Doanh thu tính thuế GTGT = Doanh thu chưa gồm thuế chia chi (:) 0.9

- Doanh thu tính thuế GTGT = 11.250.000 / 0.9 = 12.500.000 VNĐ

- Tổng doanh thu tính thuế GTGT 6 tháng = 12.500.000 x 6 tháng = 75.000.000 VNĐ

à Tổng số thuế GTGT phải nộp = 75.000.000 x 5% = 3.750.000 VNĐ

Cách tính thuế TNCN phải nộp:

Tương tự như trên:

- Doanh thu tính thuế TNCN = 11.250.000 / 0.9 = 12.500.000 VNĐ

- Tổng doanh thu tính thuế TNCN 6 tháng = 12.500.000 x 6 tháng = 75.000.000 VNĐ

àTổng số thuế TNCN phải nộp = 75.000.000 x 5% = 3.750.000 VNĐ

Như vậy:

- Tổng số thuế GTGT + TNCN phải nộp = 3.750.000 + 3.750.000 = 7.500.000 VNĐ

- Số thuế môn bài = 300.000 VNĐ

 

Ví dụ 3:

Cùng với nội dung của ví dụ 2 bên trên. Nhưng giá thuê là 11.250.000 là giá đã bao gồm thuế

- Doanh thu tính thuế GTGT = 11.250.000 (Không phải chia cho (:) 0.9 nữa)

- Tổng doanh thu tính thuế GTGT 6 tháng = 11.250.000 x 6 tháng = 67.500.000

àTổng số thuế GTGT phải nộp = 67.500.000 x 5% = 3.375.000

 

Tiền thuế GTGT, TNCN nộp thay có được đưa vào chi phí hợp lý?

Chú ý: Theo khoản 2 điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC quy định:

"Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì doanh nghiệp được tính vào chí phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân."

Tức là: Nếu Doanh nghiệp muốn đưa khoản tiền thuế nộp thay vào chi phí được trừ thì: Trên hợp đồng phải thể hiện tiền thuế nhà chưa bao gồm thuế và Doanh nghiệp nộp thuế thay.

 

Ví dụ 4:

Cùng với ví dụ 2 bên trên: Giá thuê là 11.250.000 VNĐ chưa bao gồm thuế (GTGT, TNCN) và Công ty cổ phần Phát triển SJK Việt Nam nộp thuế thay cho cá nhân à Thì SJK Việt Nam sẽ được tính vào chi phí được trừ: Tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay = Tổng tiền thuê tài sản + Tiền thuế GTGT + TNCN = (11.250.000 x 6 tháng = 67.500.000) + 7.500.000 = 75.000.000 VNĐ

Còn phần Tiền thuế môn bài nộp thay: Thì không được trừ (Vì trong Thông tư 96 không quy định về nội dung này)

3. Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà:

- Bản photo Hợp đồng thuê tài sản và phụ lục hợp đồng (nếu có).

- CMT bản sao công chứng của bên cho thuê;

- Tờ khai lệ phí môn bài theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP.

- Tờ khai thuế cho thuê tài sản Mẫu 01/TTS (Ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính).

- Phụ lục theo mẫu 01-1/BK-TTS (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);

- Mỗi loại 2 bản.

(Trường hợp Doanh nghiệp khai thuế thay cho cá nhân thì trên Tờ khai ghi thêm “Khai thay” vào phần trước cụm từ “Người nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức theo quy định.

- Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế vẫn phải thể hiện đúng người nộp thuế là cá nhân cho thuê tài sản.

- Doanh nghiệp khai thay sử dụng tờ khai mẫu số 01/TTS của cá nhân để khai theo từng hợp đồng hoặc khai cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý).

Doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ để đưa vào chi phí:

- Hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng;

- Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà (Không nhất thiết phải chuyển khoản cũng được theo điểm 2.4 khoản 2 điều 4 Thông tư 96, vì không có hóa đơn).

- Chứng từ nộp thuế thay chủ nhà và hồ sơ nộp thuế. (Nếu trong hợp đồng thảo thuận Doanh nghiệp nộp thay tiền thuế)

(Trường hợp cá nhân trực tiếp khai với cơ quan thuế:  Nếu cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế thì sẽ cần thêm: Bản chụp gốc/photo quyền theo quy định của pháp luật).

4. Nơi nộp hồ sơ khai thuế:

Nơi nộp hồ sơ khai thuế là Chi cục Thuế nơi có tài sản cho thuê.

Nguyên tắc kê khai thuế:

a. Đối với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản:

- Cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mà trong hợp đồng thuê có thỏa thuận bên đi thuê nộp thuế thay thì doanh nghiệp, tổ chức kinh tế có trách nhiệm khấu trừ thuế, khai thuế và nộp thuế thay cho cá nhân bao gồm cả thuế GTGT và thuế TNCN.

- Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khấu trừ thuế GTGT, thuế TNCN trước khi trả tiền thuê tài sản cho cá nhân nếu trong năm dương lịch cá nhân có doanh thu cho thuê tài sản tại đơn vị trên 100 triệu đồng. Trường hợp trong năm cá nhân phát sinh doanh thu từ nhiều nơi, cá nhân dự kiến hoặc xác định được tổng doanh thu trên 100 triệu đồng/năm thì có thể ủy quyền theo quy định của pháp luật để doanh nghiệp, tổ chức khai thay, nộp thay đối với hợp đồng cho thuê từ 100 triệu/năm trở xuống tại đơn vị.

b. Đối với trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế

- Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế là cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với cá nhân; cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với tổ chức không phải là tổ chức kinh tế (cơ quan Nhà nước, tổ chức Đoàn thể, Hiệp hội, tổ chức Quốc tế, Đại sứ quán, Lãnh sự quán, ...); cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mà trong hợp đồng không có thỏa thuận bên thuê là người nộp thuế.

- Cá nhân trực tiếp khai thuế thực hiện khai thuế GTGT, thuế TNCN nếu có tổng doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng.

- Cá nhân lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán hoặc khai thuế một lần theo năm.

Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

- Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

 

5. Thời hạn nộp tờ khai và tiền thuế:

- Thời hạn nộp Tờ khai lệ phí môn bài là ngày cuối cùng của tháng ký hợp đồng.

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo kỳ hạn thanh toán (Tờ khai thuê Tài sản 01/TTS) chậm nhất là ngày thứ 30 (ba mươi) của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.

Ví dụ 5:

Ông Trần Văn A có phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thời hạn thuê là 02 năm - tính theo 12 tháng liên tục - kể từ ngày 10/04/2019 đến ngày 09/04/2021, kỳ hạn thanh toán là 3 tháng một lần. Ông A lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán thì:

- Thời hạn khai thuế của kỳ đầu tiên chậm nhất là ngày 30 tháng 7 năm 2019 (ngày 30 của tháng đầu quý III);

- Thời hạn khai thuế của kỳ thứ hai chậm nhất là ngày 30 tháng 10 năm 2019.

- Các kỳ khai thuế tiếp theo thực hiện tương tự, chậm nhất là ngày 30 của tháng đầu quý sau quý bắt đầu thời hạn cho thuê;

• Trường hợp hợp đồng cho thuê nhà của Ông A có kỳ hạn thanh toán là 6 tháng/lần. Ông A lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán thì:

- Thời hạn khai thuế của kỳ đầu tiên chậm nhất là ngày 30 tháng 7 năm 2019 (ngày 30 của tháng đầu quý III);

- Thời hạn khai thuế của kỳ thứ hai chậm nhất là ngày 30 tháng 01 năm 2020 (ngày thứ 30 của tháng đầu quý I).

- Các kỳ khai thuế tiếp theo thực hiện tương tự, chậm nhất là ngày thứ 30 của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày thứ 90 (chín mươi) kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.

Thời hạn nộp tiền thuế:

- Thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.

 

[/tintuc]