Quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng trong hoạt động bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về bảo
lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
“Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án BĐS
trước khi bán,
cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại (“NHTM”)
có đủ năng lực
thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi CĐT không bàn giao nhà ở theo đúng tiến
độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố
danh sách NHTM
có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và
phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của
bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. CĐT có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng
bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến
khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
3. Trường hợp CĐT không thực hiện bàn giao nhà ở
theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có
trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng
theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
4. Việc bảo lãnh trong bán, cho
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này
và quy định của pháp luật về bảo lãnh.”
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình
thành trong tương lai quy định tại Điều 58 Luật kinh doanh bất động sản
2014 như sau:
“Điều 58. Quyền và nghĩa vụ của
các bên trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai
Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua BĐS quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ
sau đây:
1. Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung
cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm
tra thực tế tại công trình;
2. Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu
tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê
mua kiểm tra thực tế tại công trình.”
Khái niệm: “Bảo lãnh là việc người thứ ba/bên thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có
quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có
nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được
bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ".
Căn cứ Điều
12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê
mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
– Khi thực hiện
bảo lãnh cho CĐT dự án BĐS để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại
Điều 56 Luật kinh doanh BĐS 2014, ngân hàng thương mại phải tuân thủ các quy định
sau đây:
+ Nhà ở hình
thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại
Điều 55 Luật kinh doanh BĐS 2014;
+ Trong hợp đồng
mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa CĐT và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ
đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm
nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua;
+ Ngân hàng
thương mại đánh giá CĐT có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các
khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích;
+ NHTM được Ngân hàng Nhà nước cho phép thực hiện hoạt động bảo lãnh ngân
hàng tại Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ
sung Giấy phép thành lập và hoạt động;
+ Thỏa thuận cấp
bảo lãnh với CĐT, cam kết bảo lãnh phải phù hợp với quy định tại khoản 2, 3 Điều 56 Luật
kinh doanh BĐS 2014;
+ Cam kết bảo
lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực
đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê
mua nhà ở theo thỏa thuận của CĐT với bên mua, bên thuê mua nhà ở.
– Hợp đồng bảo
lãnh theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh BĐS được lập dưới một trong
các hình thức cam kết bảo lãnh quy định tại khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông
tư 07/2015/TT-NHNN.
– Ngoài các quy
định tại khoản 1, 2 Điều này, các nội dung khác về việc bảo lãnh trong bán, cho
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định
tại Thông tư 07/2015/TT-NHNN.
– Hồ sơ đề nghị
bảo lãnh quy định tại Điều 13 Thông tư 07/2015/TT-NHNN như sau:
+ Văn bản đề nghị
bảo lãnh;
+ Tài liệu về
khách hàng;
+ Tài liệu về
nghĩa vụ được bảo lãnh;
+ Tài liệu về
biện pháp bảo đảm (nếu có);
+ Tài liệu về các
bên liên quan khác (nếu có).
– Căn cứ tình
hình thực tế nghiệp vụ bảo lãnh của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước
ngoài và đặc điểm cụ thể của từng nhóm khách hàng, tổ chức tín dụng, chi nhánh
ngân hàng nước ngoài hướng dẫn cụ thể, công bố công khai về yêu cầu hồ sơ cần
gửi tới để tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét cấp bảo
lãnh.
Điều 15 Thông
tư 07/2015/TT-NHNN quy định về cam kết bảo lãnh:
– Cam kết bảo
lãnh phải có các nội dung sau:
+ Các quy định
pháp luật áp dụng;
+ Số hiệu, hình
thức cam kết bảo lãnh;
+ Thông tin về
các bên trong quan hệ bảo lãnh;
+ Ngày phát hành
bảo lãnh, ngày bắt đầu có hiệu lực của bảo lãnh và/hoặc trường hợp bắt đầu có
hiệu lực của bảo lãnh;
+ Ngày hết hiệu
lực và/hoặc trường hợp hết hiệu lực của bảo lãnh;
+ Số tiền bảo
lãnh, đồng tiền bảo lãnh;
+ Nghĩa vụ
bảo lãnh;
+ Điều kiện thực
hiện nghĩa vụ bảo lãnh;
+ Hồ sơ yêu cầu
thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;
+ Cách thức để
kiểm tra tính xác thực của cam kết bảo lãnh.
– Ngoài các nội
dung quy định tại khoản 1 Điều này, cam kết bảo lãnh có thể có các nội dung
khác phù hợp với thỏa thuận cấp bảo lãnh, phù hợp với quy định, tại Thông tư
này và quy định của pháp luật.
– Việc sửa đổi,
bổ sung hoặc hủy bỏ nội dung cam kết bảo lãnh do các bên liên quan thỏa thuận
phù hợp với thỏa thuận cấp bảo lãnh và tuân thủ quy định pháp luật.
– Tổ chức tín
dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài căn cứ các nội dung của thỏa thuận cấp bảo
lãnh, cam kết bảo lãnh tại Thông tư này để thiết kế, in ấn và ban hành mẫu cam
kết bảo lãnh phù hợp với từng hình thức bảo lãnh, loại hình bảo lãnh áp dụng
thống nhất trong toàn hệ thống của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước
ngoài. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải ban hành quy định
nội bộ về quy trình, trách nhiệm thực hiện việc thiết kế, in ấn, phát hành và
sử dụng mẫu cam kết bảo lãnh đảm bảo an toàn, tuân thủ quy định pháp luật.
– Đối với các cam
kết bảo lãnh phát hành thông qua mạng thông tin liên lạc quốc tế giữa các ngân
hàng, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thực hiện theo hình thức
và quy trình phát hành cam kết bảo lãnh của mạng thông tin liên lạc quốc tế
giữa các ngân hàng. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải có
quy trình giám sát, quản lý hoạt động phát hành bảo lãnh đối với các trường hợp
này bảo đảm an toàn, hiệu quả.
1. Bảo lãnh trong mua nhà ở hình thành trong tương lai
Khi thực hiện bảo
lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh BĐS 2014, theo quy định tại Thông tư 07/2015/TT-NHNN NHTM phải tuân thủ các quy định sau đây:
– Nhà ở hình
thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định;
– Trong HĐMB, thuê mua nhà ở ký kết giữa CĐT và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của CĐT phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa
vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua;
– NHTM đánh giá CĐT có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các
khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho CĐT đúng mục đích;
– MHTM được Ngân hàng Nhà nước cho phép thực hiện hoạt động bảo lãnh ngân hàng
tại Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung
Giấy phép thành lập và hoạt động;
– Thỏa thuận cấp
bảo lãnh với CĐT, cam kết bảo lãnh phải phù hợp với quy định;
– Cam kết bảo
lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực
đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê
mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua
nhà ở.
Hợp đồng bảo lãnh
theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh BĐS 2014 được lập
dưới một trong các hình thức cam kết bảo lãnh quy định.
2. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Câu hỏi: Nhà ở hình thành trong tương lại có thể thế chấp được hay không? Điều kiện yêu cầu là gì?
Trả lời:
Nhà ở hình thành
trong tương lai là nhà ở được tổ chức, cá nhân mua của từ doanh nghiệp kinh doanh BĐS thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán, dự án đang trong quá trình triển khai, xây dựng, chưa hoàn
thiện các công năng và chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền nghiệm thu, chưa
đủ tiêu chuẩn để đưa vào sử dụng.
Tại thời điểm xác lập hợp đồng
thế chấp, nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được
duyệt và Giấy phép xây dựng hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của
pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt
là Giấy chứng nhận).
Theo quy định
tại Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT thì nhà ở hình
thành trong tương lai được thế chấp tại tổ chức tín dụng.
Tuy nhiên, muốn
thế chấp tài sản này tại tổ chức tín dụng thì bạn cần phải có những điều kiện
cụ thể nêu tại Điều 6 Thông tư liên tịch
01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT, nội dung như sau:
“Điều 6. Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp
Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp tại tổ chức tín dụng phải có
đủ các điều kiện sau đây:
1. Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng
nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc nhà ở
đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
2. Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nhà ở đã được bàn giao cho người mua
nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy
định của pháp luật;
3. Thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án này đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của
pháp luật đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.”
Như vậy, theo nội dung câu hỏi nêu trên, nếu nhà ở hình
thành trong tương lai đảm bảo đủ các điều kiện nêu tại Điều 6 thì được quyền thế
chấp.
Tuy nhiên, để đảm bảo chặt chẽ trong quá trình thực hiện
hoạt động thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì cần phải xác định việc
thế chấp này để đảm bảo cho hoạt động/mục đích gì, người thế chấp có khả năng chi
trả nợ không? Ngoài ra, nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp thì cần đến
sự đồng ý của của đầu tư xây dựng dự án?
3. Quy định về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Khoản 4 Điều
3 Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định: “4. Nhà, công trình xây
dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá
trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”
Điều 55 Luật
kinh doanh BĐS 2014 quy định điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa
vào kinh doanh như sau:
“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công
đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải
có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ
tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư,
tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên
bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, CĐT phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở
đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà
ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho CĐT về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều
kiện phải nêu rõ lý do.”
Việc thanh toán
trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định
tại Điều 57 Luật kinh doanh BĐS 2014 như sau:
“1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong
tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng,
những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công
trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên
cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại
của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
2. CĐT phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.”
4. Nghĩa vụ cung cấp thông tin về ngân hàng bảo lãnh dự án
Câu hỏi:
Cho em hỏi về ký
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: em chuẩn bị ký HĐMB dự án chung cư N01T6 và N01T7 Ngoại
Giao Đoàn (Han Jardin), em có tìm hiểu và hỏi về vấn đề khi ký HĐMB giữa CĐT và người mua thì CĐT phải cung cấp thêm thông tin về ngân hàng bảo lãnh dự
án để đảm bảo quyền lợi người mua. Trường hợp nếu dự án không có ngân hàng bảo lanh thì phải làm gì để đảm bảo quyền lợi ạ.
Tư vấn:
Theo Điều
56 Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định như sau:
“Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện
bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư
không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ
năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong
tương lai.
2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng
phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều
này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp
đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua,
bên thuê mua.
3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ
đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm
hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng
mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.”
Quy định trên
được hướng dẫn cụ thể tại Điều 12 Thông tư 07//2015/TT-NHNN quy định
về bảo lãnh ngân hàng như sau:
“Điều 12. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai
1. Khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh
doanh BĐS, NHTM phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua
theo quy định tại Điều 55 Luật kinh BĐS;
b) Trong HĐMB, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua có quy
định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi
chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua,
bên thuê mua;
c) NHTM đánh giá chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số
tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ
đầu tư đúng mục đích;
d) Ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước cho phép thực hiện hoạt
động bảo lãnh ngân hàng tại Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản
sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động;
đ) Thỏa thuận cấp bảo lãnh với chủ đầu tư, cam kết bảo lãnh phải phù hợp
với quy định tại khoản 2, 3 Điều 56 Luật kinh doanh BĐS 2014;
e) Cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà
cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên
thuê mua nhà ở.
2. Hợp đồng bảo lãnh theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản
được lập dưới một trong các hình thức cam kết bảo lãnh quy định tại khoản 12
Điều 3 và Điều 15 Thông tư này.
3. Ngoài các quy định tại khoản 1, 2 Điều này, các nội dung khác về việc
bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải thực
hiện theo quy định tại Thông tư này.”
Như vậy, việc
ngân hàng bảo lãnh đối với dự án BĐS là quy định bắt buộc. Nếu không có ngân hàng bảo lãnh
thì đã vi phạm quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, việc bạn ký kết
hợp đồng có thể sẽ có một số rủi ro nên bạn cần cân nhắc trước khi ký hợp đồng.
0 Nhận xét