Thủ tục mua bán, chuyển nhượng bất động sản (nhà đất) mới nhất 2021

[tintuc]

Hoạt động mua bán/chuyển nhượng bất động sản (nhà đất) là thủ tục khá phức tạp mà không phải khách hàng/nhà đầu tư nào cũng có thể nắm rõ hết được, nhất là việc kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ hay đơn giản là trình tự để ra được đến phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bản thân mình. Từ lý do đó, http://www.buingockhanh.com/ có bài hướng dẫn về các trình tự, hồ sơ, thủ tục giao dịch mua bán bất động sản (nhà đất) để quý khách hàng/nhà đầu tư có thể hiểu được:

* Mua bán nhà đất là cách gọi nôm na và được sử dụng trong xã hội rất nhiều, tuy nhiên, theo quy định của pháp luật thì mua bán nhà đất (bất động sản) chính là là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa các cá nhân, tổ chức với nhau.

Hình ảnh minh họa - Phối cảnh dự án Embassy Garden (lô A1TT1, phường Xuân Tảo, quận Bắc từ Liêm, thành phố Hà Nội)

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1. Điều kiện của bên chuyển nhượng

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

1.2. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

Điều 191 Luật Đất đai 2013, pháp luật quy định trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

2. Hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh BĐS quy định tại điểm b khoản này”.

Như vậy, hiện nay khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định, trừ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS.

* Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

- Nơi công chứng:

Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định phạm vi công chứng như sau:

“Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về BĐS trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là BĐS và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”

Theo đó, khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất cần chuyển nhượng.

- Giấy tờ cần chuẩn bị:

Theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở phải chuẩn bị các giấy tờ sau:

Bên chuyển nhượng	Bên nhận chuyển nhượng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu. - Sổ hộ khẩu. - Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân). - Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng). (Nếu là sở hữu của nhiều người thì phải có đầy đủ các chữ ký từ những người đó cùng với vợ/chồng: trường hợp có ủy quyền hoặc giấy xác nhận sở hữu riêng thì phải có bản gốc để đối chiếu)	- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu. - Sổ hộ khẩu. - Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).
Lưu ý: - Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực. - Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức công chứng. - Các bên có thể soạn trước hợp đồng (thông thường các bên ra tổ chức công chứng yêu cầu soạn thảo hợp đồng và phải trả thù lao).

- Thủ tục chứng thực, công chứng:

* Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

- Nơi chứng thực: Tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

- Giấy tờ cần chuẩn bị:

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:

+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

+ Bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực (mang bản chính để đối chiếu).

+ Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

- Thủ tục công chứng:

Tương tự như nội dung trên, các bên chuyển nhượng phải tiến hành công chứng tại văn phòng công chứng ở trên địa bàn của tỉnh/thành phố đó. Các loại giấy tờ tương tự như trên.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

(Nội dung này sẽ được trình bày cụ thể tại mục 3: Chi phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).

Bước 3: Đăng ký biến động (nội dung này http://www.buingockhanh.com/ sẽ có một bài viết cụ thể về trình tự, thủ tục đăng ký).

3. Chi phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông thường: Khi chuyển nhượng, bên chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, Bên nhận chuyển nhượng sẽ nộp lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ, trừ trường hợp được miễn (tùy thỏa thuận của 2 bên, có thể bên mua sẽ chịu mọi chi phí hoặc bên bán sẽ chịu mọi chi phí cho bên mua).

3.1. Thuế thu nhập cá nhân

* Người có nghĩa vụ nộp: Do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thì người chuyển nhượng (bên bán) có nghĩa vụ nộp vì là người có thu nhập.

* Mức thuế thu nhập cá nhân:

Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất = 2% x Giá trị chuyển nhượng

Lưu ý: Nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá trị chuyển nhượng hoặc giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

- Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (nộp cùng với hồ sơ đăng ký sang tên).

- Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

* Hồ sơ và nơi nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân: Hồ sơ kê khai bao gồm Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bản gốc văn bản chuyển nhượng/hợp đồng chuyển nhượng; các giấy tờ cá nhân của bên bán/chuyển nhượng. Nơi nộp thuế là chi cục thuế của quận/huyện nơi có bất động sản.

3.2. Phí thẩm định hồ sơ

Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ khi chuyển nhượng nhà đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành nên mức thu của các tỉnh thành không giống nhau.

3.3. Lệ phí trước bạ

* Người nộp lệ phí trước bạ: Do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng (người mua) nộp.

* Mức lệ phí trước bạ phải nộp:

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá trị tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị chuyển nhượng

4. Thời gian làm thủ tục thay đổi tên trên GCN

Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thời gian đăng ký biến động khi chuyển nhượng như sau:

“Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày”

Thời gian trên được tính kể từ ngày cơ quan nhà nước nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Như vậy, nhà đầu tư/người có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần hiểu đúng thời gian giải quyết là 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, nhưng không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính. Điều đó đồng nghĩa với việc không phải nộp hồ sơ xong 10 ngày sau là có Giấy chứng nhận mới.

5. Mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắng liền với đất bằng giấy viết tay

Căn cứ khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay (không công chứng hoặc chứng thực) vẫn hợp pháp nếu việc chuyển nhượng diễn ra trước ngày 01/7/2014 - trước thời điểm luật kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực.

6. Chuyển nhượng một phần diện tích đất

Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”.

Như vậy, trước khi thực hiện việc chuyển nhượng thì người sử dụng đất phải đề nghị tách thửa phần diện tích cần chuyển nhượng; sau đó thực hiện lần lượt các bước: Công chứng hoặc chứng thực, kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ đăng ký biến động (đăng ký sang tên).

7. Diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của pháp luật thì có được chuyển nhượng không?

Căn cứ khoản 1 Điều 188 và Điều 191, 192 Luật Đất đai 2013, mặc dù thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được chuyển nhượng nếu có đủ điều kiện, cụ thể:

- Có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013.

8. Những điều cần biết để hạn chế/loại bỏ các rủi ro gặp phải khi chuyển nhượng hoặc mua bán quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Căn cứ vào các quy định của pháp luật dân sự, đất đai, http://www.buingockhanh.com/ đã tổng hợp những điều cần biết để không bị lừa hoặc loại trừ rủi ro khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm:

- Chỉ mua đất khi có Giấy chứng nhận.

- Không trả hết tiền khi chưa sang tên Giấy chứng nhận xong.

- Kiểm tra Giấy chứng nhận giả, quy hoạch, thế chấp, đất bán cho nhiều người.

- Cách đặt cọc đúng Luật.

- Cẩn trọng khi giá đất rẻ bất ngờ.

- Không mua bán nhà đất bằng giấy viết tay.

- Không chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng.

- Phải biết cách thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng.

- Trong trường hợp cần thiết thì cần nhờ thêm chuyên gia, luật sư tư vấn về các thủ tục và thông tin liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất.

Kết luận: Trên đây là các quy định về hồ sơ, thủ tục mua bán nhà đất, đây là những quy định cơ bản và những vấn đề người dân thường gặp phải khi mua bán nhà đất. Trong trường hợp cần hỗ trợ thủ tục và các tư vấn liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì quý khách hàng có thể liên hệ với tôi theo số điện thoại: 0989.290.948 để được hỗ trợ tư vấn thêm.

 

[/tintuc]