Cách tính và thủ tục khai nộp thuế trước bạ (lệ phí trước bạ) mua bán nhà ở

Lệ phí trước bạ mua bán nhà ở là khoản tiền phải nộp khi người dân mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bán không được miễn thuế trước bạ). Mức thu lệ phí trước bạ đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của căn hộ/chung cư vẫn là 0,5% nhưng cách tính trong mỗi trường hợp có sự khác nhau.

* Lệ phí trước bạ (“LPTB”) thông thường vẫn được người dân gọi là Thuế trước bạ

 

Cách tính thuế trước bạ khi chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Căn cứ Điều 6, điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC, LPTB khi mua bán nhà – đất được tính như sau:

(1) Trường hợp giá nhà – đất tại hợp đồng mua bán cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành, thì cách tính LPTB như sau:

LPTB phải nộp = 0,5% x Giá chuyển nhượng tại hợp đồng

Ví dụ: Bà Nguyễn Thị A bán cho ông Trần văn B căn hộ chung cư 100m² với giá 05 tỷ đồng, LPTB ông B phải nộp trong trường hợp này là 25 triệu đồng (0,5% x 05 tỷ đồng).

(2) Trường hợp giá nhà – đất tại hợp đồng mua bán thấp hơn hoặc bằng hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành

LPTB phải nộp = 0,5% x Giá tính LPTB theo giá nhà nước

Trong đó, giá tính LPTB theo giá nhà nước bao gồm:

- Giá tính LPTB đối với nhà ở chung cư:

Giá trị nhà tính LPTB (đồng) = Diện tích x Giá 01m² x Tỷ lệ % chất lượng còn lại (nếu là chung cư cũ)

- Giá tính LPTB đối với phần đất xây dựng nhà chung cư được phân bổ:

Giá tính LPTB = Giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành x Hệ số phân bổ

Khoản 2 Điều 4 Nghị định 53/2011/NĐ-CP quy định hệ số phân bổ được xác định theo từng trường hợp như sau:

 

Ví dụ: Ông Nông Quốc C bán cho Bà Trần Thúy D căn hộ 90m² thuộc tòa nhà chung cư cao 20 tầng, chiều cao 70 m, tổng diện tích sàn 14.000 m², nhà đã sử dụng được 07 năm, diện tích đất xây dựng là 700m², tổng diện tích toàn bộ căn hộ là 13.000m², nhà chung cư có 03 tầng hầm sử dụng chung. Tòa nhà chung cư có địa chỉ tại mặt đường Xuân Thủy, quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.

Thì giá tính lệ phí trước bạ đối với căn hộ của ông Nông Quốc C là: 13.259.000 đồng, tỷ lệ % chất lượng còn lại là 80% (vì theo Thông tư 06/2021/TT-BXD nhà ông C là công trình cấp II và sử dụng được 07 năm kể từ ngày bàn giao nhà từ chủ đầu tư).

LPTB phải nộp = 0,5% x (13.259.000 đồng x 90m2 x 80%) = 4.773.240 đồng.

 

* Cách tính lệ phí trước bạ đối với căn hộ

Bước 1: Xác định giá tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ % chất lượng còn lại.

Quyết định 3023/QĐ-UBND ngày 18/6/2018 của UBND thành phố Hà Nội quy định về giá tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ % chất lượng còn lại như sau:

- Giá tính lệ phí trước bạ:

TT	Nhà chung cư	Giá 01 m2 nhà làm cơ sở tính lệ phí trước bạ	Ghi chú
1	Số tầng ≤ 5	8.507.000	Giá 01m2 sàn nhà làm cơ sở tính lệ phí trước bạ đã áp dụng hệ số sàn sử dụng riêng so với tổng diện tích sàn xây dựng (là 0,736)
2	5 < số tầng ≤ 7	11.006.000
3	7 < số tầng ≤ 10	11.322.000
4	10 < số tầng ≤ 15	11.854.000
5	15 < số tầng ≤ 18	12.726.000
6	18 < số tầng ≤ 20	13.259.000
7	20 < số tầng ≤ 25	14.761.000
8	25 < số tầng ≤ 30	15.498.000
9	30 < số tầng ≤ 35	16.946.000
10	35 < số tầng ≤ 40	18.216.000
11	40 < số tầng ≤ 45	19.472.000
12	45 < số tầng ≤ 50	20.742.000

 

- Tỷ lệ % chất lượng còn lại

 

Thời gian đã sử dụng	Biệt thự (%)	Công trình cấp I (%)	Công trình cấp II (%)	Công trình cấp III (%)
Dưới 05 năm	95	90	90	80
Từ 05 đến 10 năm	85	80	80	65
Trên 10 năm đến 20 năm	70	60	55	35
Trên 20 năm đến 50 năm	50	40	35	25
Trên 50 năm	30	25	25	20

Bước 2: Tính lệ LPTB đối với phần nhà

Trường hợp giá trên hợp đồng mua bán chung cư thấp hơn giá nhà nước quy định thì việc xác định số tiền phải nộp khá phức tạp vì bao gồm cả phần nhà và phần đất được phân bổ theo tỷ lệ cho chủ sở hữu căn hộ.

Tuy nhiên, các bên mua bán không nhất thiết phải tính số tiền phải nộp cụ thể mà chỉ cần khai nộp theo đúng quy định, sau đó cơ quan thuế sẽ xác định số tiền phải nộp và gửi thông báo cho người nộp lệ phí.

Lưu ý: Giá tính LPTB là giá không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Trường hợp trên hợp đồng mua bán nhà và trên hóa đơn mua bán nhà không tách riêng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì giá tính lệ phí trước bạ là tổng giá trị mua bán nhà ghi trên hóa đơn bán nhà hoặc hợp đồng mua bán nhà.

Hồ sơ, thủ tục khai thuế trước bạ mua bán nhà – đất

* Hồ sơ khai lệ phí trước bạ

Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định hồ sơ khai LPTB khi mua bán nhà – đất gồm các giấy tờ sau:

(1) Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01/LPTB.

(2) Bản sao các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn LPTB (nếu có), trừ trường hợp nộp bản chính.

(3) Bản sao giấy tờ chứng minh về nhà – đất theo quy định (Sổ hồng, hợp đồng mua bán nhà – đất đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng).

(4) Hợp đồng mua bán nhà – đất có công chứng hoặc chứng thực.

* Trình tự, thủ tục thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ

- Thời hạn nộp hồ sơ: Cùng với thời hạn nộp hồ sơ sang tên (bao gồm cả trường hợp thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông hoặc nộp trực tiếp tại cơ quan thuế).

Nghĩa là, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với hồ sơ đăng ký sang tên.

Trường hợp khai lệ phí trước bạ trước thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên thì người khai, nộp lệ phí trước bạ phải nộp trực tiếp tại cơ quan thuế. Cụ thể đối với hộ gia đình, cá nhân phải khai nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

- Nơi nộp hồ sơ (áp dụng khi nộp cùng hồ sơ đăng ký sang tên):

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu

Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất

+ Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

+ Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Cơ quan thuế sẽ tính số lệ phí trước bạ phải nộp và gửi thông báo cho người nộp lệ phí. Người dân nộp đúng số tiền và đúng thời hạn cho cơ quan thuế.