Trình tự để phát triển một dự án đầu tư bất động sản

Để đầu tư, phát triển một dự án bất động sản không đơn giản, các nhà đầu tư cần phải thực hiện theo những trình tự và thủ tục theo quy định của pháp luật. Nhà đầu tư cũng cần phải nghiên cứu rất kỹ, đảm bảo tuân thủ đúng và đủ theo hướng dẫn và các quy định:

Trình tự phát triển một dự án bất động sản

Trình tự	Hạng mục	Cơ sở pháp lý
Bước 1	Chấp thuận chủ trương đầu tư	1. Luật đất đai số 45/2013/QH13 2. Luật Nhà ở số 65/2014/QH13
Bước 2	Phát triển quỹ đất thực hiện dự án để triển khai dự án (Đấu giá/Đấu thầu quyền sử dụng đất/Quyền sử dụng đất ở hợp pháp)	1. Luật đấu thầu số 43/2013/QH13 2. Luật đấu giá số 01/2016/QH14 3. Luật đất đai số 45/2013/QH13 4. Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai
Bước 3	Công nhận chủ đầu tư dự án	1. Luật đất đai số 45/2013/QH13 2. Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 3. Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 4. Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 5. Thông tư 19/2016/TT-BXD
Bước 4	Phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500	1. Luật Quy hoạch số 30/2009/QH12
Bước 5	Quyết định giao đất/chuyển mục đích sử dụng đất	1. Luật đất đai số 45/2013/QH13 2. Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
Bước 6	Thực hiện nghĩa vụ tài chính	1. Luật đất đai số 45/2013/QH13 2. Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất
Bước 7	Xin phép xây dựng bao gồm thiết kế cơ sở và thẩm tra thiết kế xây dựng	1. Luật xây dựng số 50/2014/QH13 2. Nghị định 59/2015/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng 3. Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp để cấp phép xây dựng 4. Thông tư 15/2016/TT-BXD

Toàn bộ quy trình phát triển một dự án BĐS được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật có liên quan, 

Để đưa một sản phẩm đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mở bán ra thị trường thì các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường mất một khoảng thời gian tương đối dài để chuẩn bị đầy đủ các thủ tục và hoạt động triển khai dự án. Trong đó, thời gian nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải phòng mặt bằng thông thường mất thời gian từ 2 - 3 năm; thủ tục đầu tư như: chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, quyết định công nhận chủ đầu tư ,hoàn thành nghĩa vụ tài chính để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường mất khoảng 1 - 2 năm. Thời gian triển khai xây dựng công trình trong dự án thường từ 2 - 3 năm.

Với quy trình này thì việc công nhận chủ đầu tư là một giai đoạn vô cùng quan trọng, việc này được bắt đầu từ khâu đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án hoặc chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Đây là thủ tục rất lâu, thường có nhiều vướng mắc.

Tại Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 5 Điều 1 Nghị Định 30/2021/NĐ-CP có hiệu lực ngày 26/03/2021:

“Điều 18. Các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở
Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở (bao gồm cả dự án có thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để người dân xây dựng nhà ở) được thực hiện theo quy định sau đây:

 

1. Nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;

 

2. Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định dưới đây và có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan thì trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

 

a) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp;
b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở;
c) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

 

3. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư thì các nhà đầu tư này có thể ủy quyền cho một nhà đầu tư có đủ điều kiện hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này để làm thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 4 Điều này. Việc ủy quyền làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại khoản này được thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền, trong đó quy định rõ quyền và trách nhiệm của các bên.

 

4. Thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại khoản 3 Điều này thực hiện như sau:
a) Hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư bao gồm: văn bản đề nghị của nhà đầu tư (trong đó ghi rõ tên, địa chỉ nhà đầu tư, các đề xuất, dự kiến tiến độ thực hiện dự án); bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm xuất trình bản chính các giấy tờ sau để đối chiếu: văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của cơ quan có thẩm quyền, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, hợp đồng ủy quyền quy định tại khoản 3 Điều này; giấy tờ chứng minh năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ chứng minh có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư;
b) Trường hợp dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì nhà đầu tư được xác định tại khoản 3 Điều này gửi trực tiếp hoặc qua đường bưu điện 01 bộ hồ sơ quy định tại điểm a khoản này đến Bộ Xây dựng để được xem xét, quyết định công nhận chủ đầu tư dự án; trường hợp dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì nhà đầu tư gửi 01 bộ hồ sơ này đến Sở Xây dựng tại địa phương có dự án để xem xét, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định công nhận chủ đầu tư dự án;
c) Trong thời hạn 20 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định tại điểm a khoản này, Bộ Xây dựng hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, ban hành Quyết định công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo thẩm quyền. Trường hợp nhà đầu tư không đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư thì trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có văn bản thông báo cho nhà đầu tư đó biết rõ lý do;
d) Nội dung của quyết định công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở bao gồm: căn cứ pháp lý ban hành quyết định, tên chủ đầu tư được công nhận, hiệu lực của văn bản công nhận, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc triển khai thực hiện dự án theo quy định pháp luật.

 

5. Nhà đầu tư được công nhận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 4 Điều này có trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định của Nghị định này, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan. Việc thỏa thuận phân chia lợi nhuận giữa các bên đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 19 của Nghị định này; trường hợp các bên có thỏa thuận phân chia lợi nhuận bằng sản phẩm nhà ở thì bên được phân chia sản phẩm nhà ở (không phải là chủ đầu tư) chỉ được ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở với khách hàng sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

 

6. Việc lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án khu đô thị có nhà ở phải đáp ứng quy định tại Điều này, các quy định của pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị và pháp luật khác có liên quan.”

Trường hợp nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp

Khi nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, việc lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư được giao Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp cùng Tổ chuyên gia (do Sở Kế hoạch và Đầu tư làm Tổ trưởng, thành viên gồm các sở, ngành, quận huyện có liên quan) xem xét, thẩm định hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định và thẩm quyền được giao trong Luật Đầu tư và các Nghị định hướng dẫn thi hành. Sau khi có quyết định chủ trương đầu tư, nhà đầu tư (theo Luật Đầu tư) lập hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình, giao Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Ủy ban nhân dân quận/huyện (theo thẩm quyền) tham mưu và tổ chức thực hiện theo quy định.

Quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp

Bước	Nội dung	Căn cứ pháp lý	Đơn vị phụ trách
1	Lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư	Luật Đầu tư	Sở Kế hoạch và Đầu tư.
2	Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình	Luật Quy hoạch đô thị	Sở Quy hoạch-Kiến trúc; UBND quận/huyện.
3	Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất	Luật Đất đai	Sở Tài nguyên và Môi trường.
4	Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận QSD đất.		Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì; Sở Tài chính.
5	Công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng		Sở Xây dựng.

Nguồn: Công văn 2363/SXD-PTĐT của Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo Công văn 2363/SXD-PTĐT của Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh thì trong cả hai trường hợp (chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp và đã có quyền sử dụng đất hợp pháp), việc công nhận chủ đầu tư chỉ có thể được thực hiện sau khi đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư. Nhưng trên thực tế thì có nhiều dự án nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố có nguồn gốc đất do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng, đã có văn bản công nhận chủ đầu tư của Ủy ban nhân dân Thành phố nhưng chưa thực hiện thủ tục thu hồi, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định (theo Danh mục Nhà ở thương mại có nguồn gốc đất do đền bù đất nông nghiệp hoặc sử dụng đất chuyên dùng – Ban hành kèm theo Công văn 1225/UBND-ĐT ngày 04 tháng 4 năm 2020 của Ủy ban nhân dân thành phố). Đây là một vướng mắc lớn về pháp lý thể hiện sự lúng túng của những đối tượng có liên quan đến dự án, gây đọng vốn và giảm hiệu quả kinh doanh của các chủ đầu tư khi phải tạm dừng dự án để thực hiện rà soát lại về thủ tục pháp lý liên quan đến lựa chọn nhà đầu tư theo đúng quy định.