Theo bộ phân nghiên cứu thị trường bất động sản của SJK Land, về trung và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang còn nhiều căn cứ và tiềm năng để phát triển, tăng trưởng kèm theo quá trình phát triển chung của đất nước, đặc biệt hiện nay là quá trình đầu tư công, đô thị hóa và hạ tầng xã hội tiếp tục phát triển... điều này sẽ kéo theo giá cả của bất động sản ngày càng đi lên, tuy nhiên, mức tăng trưởng lại phụ thuộc vào nhiều khía cạnh khác nhau.
Đối với các phân khúc nhà ở thấp cấp, đất nền thì mức giá tăng trưởng sẽ đạt khoảng 7 - 10%/năm, các chung cư ở trung tâm thủ đô Hà Nội đang tiệm cận giá trung bình khoảng 50tr/m2. Điều này càng cho thấy mức giá có sự biến động mạnh... tuy nhiên mức giá áp dụng tăng nhanh đối với các dự án sơ cấp, một phần do chính sách bán hàng của chủ đầu tư, một phần do các chi phí đầu tư, xây dựng và thực hiện dự án cũng bị tăng lên quá cao, dẫn đến các chủ đầu tư đã đưa ra mức giá bán thức cấp tương đối cao trên thị trường.
Đối với các dự án bất động sản thứ cấp, mức giá bán tăng trưởng chậm hơn, đặc biệt ở những dự án có ít tiện ích, ít kết nối và ít người sử dụng thì mức giá có thể sẽ đi ngang. Đối với đất nền cũng tương tự, không phải dự án đất nền nào cũng có thể hình thành cộng đồng cư dân ngay, đa phần đất nền đều phục vụ nhu cầu giữ giá trị và đầu tư lướt sóng (trung hạn), vì vậy việc giá cả tăng của đất nền đa phần được nhìn nhận thấy do lực đẩy của nhà đầu tư và các môi giới.
Các dự án nhà ở thấp tầng, có nhà trên đất: tại các vị trí trung tâm, nơi có hạ tầng đồng bộ, nhiều tòa văn phòng hoặc cư dân sinh sống xung quanh. Mức giá bán của các sản phẩm này thường cao, định giá bán sơ cấp bán đầu của các chủ đầu tư đưa ra cũng tương đối cao, điển hình như dự án Starlake (KĐT Tây Hồ Tây), Ciputra... những dự án này có nhiều tòa nhà văn phòng xung quanh, lượng người dân sinh sống cũng tấp nập, đồng thời khu vực này có nhiều trụ sở bộ ngành của chính phủ, trụ sở đại sứ quán các nước trên thế giới tập hợp về khu vực này, kết nối hạ tầng thuận lợi đến sân bay quốc tế hoặc tiếp cận đến khu phố cổ cũng thuận tiện. Do đó, mức giá bán sơ cấp hay thứ cấp hiện tại đều đang giao dịch trong khoảng từ 400tr/m2 - 550tr/m2, và xu hướng tăng giá này sẽ tiếp tục... Lý do tăng giá của dự án này nó tập trung và các lý giải sau: (i) độ khan hiếm của sản phẩm; (ii) độ khan hiếm ở vị trí đắc địa trung tâm; (iii) khu vực tập trung người giàu lớn nhất Hà Nội; (iv) trung tâm hành chính, đối ngoại... Chính những nội dung đó đã khéo léo đẩy mức giá lên từng thời điểm. Phần khác, các chủ sở hữu cũng là một trong những người đẩy giá tích cực của sản phẩm này, đa phần các chủ sở hữu có nhu cầu giao dịch thường đưa ra một mức giá rất cao, khi nào có khách quan tâm thì họ sẽ căn cứ xem có cần giao dịch không, nếu chưa muốn giao dịch thì lại tiếp tục đẩy giá... Việc mong muốn khẳng định đẳng cấp giàu có cũng là một trong những lý do vô tình đẩy giá bất động sản lên - ông Bùi Ngọc Khanh chia sẻ.
Ở các vị trí trung tâm, đắc địa như trên, sự chênh lệch cung và cầu luôn luôn lớn. Cầu lúc nào cũng ở ngưỡng cao, trong khi đó cung lúc nào cũng trong tình trạng khan hiếm... do đó sản phẩm thuộc các vị trí như này thì thường ít biến động về giá cả. Cùng với những vấn đề này, thị trường bất động sản tại Bắc Từ Liêm (nơi có các dự án như nêu trên) đang được khách hàng quan tâm chọn mua, đặc biệt tập trung ở ven của trục đường Tây Thăng Long (dự án Avenue Garden).
Về diễn biến thị trường cục bộ thì đã được nêu ở trên. Điều đó khẳng định cho thị trường bất động sản trong năm 2024:
- Nhu cầu mua nhà không giảm
Chúng ta đều hiểu rằng, đối với bất động sản thì mọi người dân đều coi đó là một tài sản giá trị, đều có nhu cầu và mong muốn sở hữu ít nhất là một bất động sản, còn nếu sở hữu được nhiều thì càng tốt.
Chính điều này đã tạo cho chúng ta một niềm tin là: đối với đất nước tiệm cận 100 triệu dân thì nhu cầu về nhà ở, nhu cầu về bất động sản, nhu cầu về đầu tư tăng giá trị sẽ không giảm. Chỉ là các vấn đề của thị trường, các vấn đề của nền kinh tế và thu nhập của người dân có bị tác động nên họ sẽ chưa thể quyết định mua ngay khi các yếu tố cần và đủ chưa đáp ứng được - ông Bùi Ngọc Khanh (CT. HĐQT SJK Việt Nam) cho hay.
- Lượng giao dịch thành công giảm nhưng chất lượng:
Lượng giao dịch mua bán bất động sản sảm, nhưng chất lượng của giao dịch vẫn đảm bảo. Có nghĩa là trong bối cảnh thị trường như hiện tại, những người có sẵn nguồn tiền mặt, có sẵn nhu cầu và tìm được bất động sản phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình hoặc bản thân mình thì họ sẽ quyết định mua ngay. Những giao dịch này được đánh giá là giao dịch thực, giá trị thực và mức giá phù hợp với hoàn cảnh hiện tại.
- Giá cả bất động sản có tăng và giảm ở từng phân khúc, khu vực và dự án;
Đánh giá về giá cả bất động sản trong năm 2024, ông Bùi Ngọc Khanh cho hay, thị trường bất động sản vẫn đang chịu tác động tiêu cực từ nhiều yếu tố: nền kinh tế đất nước vẫn đang trong giai đoạn khó khăn, tình hình kinh tế thế giới chịu tác động lớn từ tình hình chính trị - chiến tranh của các nước... ngoài ra, việc triển khai - đầu tư từ các dự án bất động sản trong nước thường bị kéo dài, do đó giá cả sơ cấp của các chủ đầu tư khi định giá bán ra thị trường cũng bị tăng... điều này cho thấy một số nội dung sau:
(1) Giá bán sơ cấp tại các dự án KHÔNG GIẢM
Do giá thành đầu tư bất động sản từ các chủ đầu tư không giảm, các khoản chi phí thường phát sinh tăng, do đó để bù lại các khoản này thì chỉ có cách đưa ra mức giá bán cao để một phần bù lại chi phí đầu tư, một phần có lợi nhuận cho doanh nghiệp. Chính điều đó, mức giá bán sơ cấp ở các dự án bất động sản trên khắp cả nước đều không giảm.
(2) Mức giá bán của đất nền, nhà đơn lẻ trong các ngõ, khu dân cư lâu năm
Theo nghiên cứu và tổng hợp của bộ phận đầu tư SJK Land, mức giá bán của đất nền, nhà đơn lẻ trong các ngõ, khu dân cư lâu năm sẽ có phần nào hạ nhiệt... mức giá sẽ ít tăng hoặc giảm hơn so với giá chào bán trong các năm 2021 - 2022. Lý do, tâm lý người mua nhà và sử dụng các sản phẩm này có cao, tuy nhiên giai đoạn trước, khi thị trường hưng phấn thì các chủ sở hữu đã đẩy giá bán lên 50 - 70% so với giai đoạn trước 2018, do đó hiện tại để giao dịch được thì mức giá bán đã được giảm xuống từ 15 - 20%.
(3) Các sản phẩm thứ cấp
Đối với sản phẩm thứ cấp, bao gồm cả biệt thự, shophouse hay căn hộ chung cư, mức giá bán sẽ tiếp tục có dấu hiêu tăng trưởng nhẹ và sẽ tăng đều qua các năm. Lý do để làm căn cứ tăng trưởng này do: các chủ sở hữu sẽ đưa ra lý do về nhà ở đã hoàn thiện nội thất so với lúc nhận bàn giao, nhà ở đang khai thác cho thuê với lợi nhuận từ 3 - 5%/năm, khu dân cư đã có đông cư dân, khu vực đã hoàn thành kết nối tiện ích, hạ tầng. Khu vực có nhu cầu thuê, mua bán nhiều.
Ngoài những lý do tăng giá nêu trên, thì những lý do về vĩ mô như các chính sách quản lý nhà nước, chính sách tiền tệ và nhu cầu mua nhà của người dân... cũng là một trong những tác động thúc đẩy tăng trưởng bất động sản và giá bán bất động sản tăng trưởng.
0 Nhận xét